千亿地产巨头出手！ 卖地“补血”

千亿地产巨头出手！ 卖地“补血”

9月6日盘前，在香港上市的千亿房企旭辉控股发布公告称，旗下子公司“旭辉202006”拟有条件出售位于香港英皇道的物业予 华网股份有限公司。交易对价总额为13.38亿港元。  

 从资产出售和支付方式来看，本次交易的目的是转债。 出售资产中，两项销售贷款合计11.31亿港元，占比超过80%。 买方付款并非全部以现金支付，其中5.43亿港元为承兑票据，占总交易对价的40%。  

近日旭辉控股持续抛售资产收回资金，本周刚刚宣布完成一轮配股。 本次出售及配售的资产大部分为公司实际控制人、林三兄弟或其控制的实体。  “输血”“意思很明显。今年上半年，公司营业收入同比下降-18.29%至297亿元，净利润下降79%至7.3亿元，销售额下降幅度更大 今年1-7月超过50% 

交易土地市值20亿港元

持续出售资产配股回血

 根据公告，本次交易的目标公司持有位于香港英皇道101及111号地段的全部权益。该地块总面积约12695平方尺，已被目标公司收购 耗资18.8亿港元，现正拆除。该地盘计划重新发展为附有商业用地的住宅项目，预计2026年落成。根据独立估值师对该地盘的估值，其评估市值为 6月30日为20亿港元 

旭辉控股称净收益 出售事项所得款项（扣除估计开支后）合共约681,000,000港元，将用作本集团的一般营运资金。 不过，从交易价格的构成来看，旭辉更重要的是摆脱了很大一部分债务负担，其中包含的两笔销售贷款分别为10.28亿港元和1.04亿港元。  

其实在交易支付中是不可能拿到现金的，5亿多港币是期票。  

8月10日旭辉控股公告，拟以6.74亿港元出售旗下全资子公司60%股权，包括6.54亿港元的股东贷款。 受让方实际上是由林忠、林伟、林峰三兄弟控制的公司。 林氏三兄弟是旭辉控股的大股东和实际控制人。 出售仅录得收益约987.5万港元。  

本次新交易方案较原出售方案具有以下优势： 1）现金回收净额6.81亿港元，净增800万港元；  2）销售利润2180万，比原计划多1192.5万。 3）从成交时间来看，预计930前交付，也比原计划提前。 管理层认为，新方案对上市公司整体更有利，符合股东利益最大化的原则，因此林家退出了此次收购。  

《中国基金报》记者注意到，这是旭辉自7月以来第二次宣布出售资产。  

7月11日，旭辉控股公告，公司间接非全资子公司上海风旭（作为卖方）与上海菱爱（作为买方）间接全资子公司 凌宇国际以人民币1.86亿元出售物业订立买卖协议。 该物业为上海徐汇纯中心6号楼，位于上海市松江区九亭镇浦汇路178弄6号，总建筑面积约11677.77平方米。 该物业由旭辉控股集团开发，开发后由集团作为投资物业持有以获取租金收入。  

旭辉除了出售资产，还通过配股回血。  

就在本周，公司宣布以2.06港元的低价完成一轮配股，发行3.05亿股，获得资金6.23亿港元，将用于现有债务再融资 和一般公司用途。 值得一提的是，本次配售涉及的六家标的公司均为林家三兄弟控股的公司，均获得家族信托。  

旭辉控股股价自去年4月以来已下跌70%。  

连续7年打破中期分红

公开市场债务总额687亿元

8月19日发布盈警后， 公司于8月30日正式发布了中期业绩。 具体来看，2022年上半年，公司实现营业收入297.2亿元，同比下降18.29%，归属于母公司的净利润仅为7.31亿元，同比下降 79.71%。  

营收和净利润下滑之前有警告，但市场其实更关注债务情况.  

《中国基金报》记者注意到，旭辉控股偿还债务相关的多项指标并不理想。  

一是“银行存款和现金”下降40%至311亿元，而一年内到期的“银行及其他借款”大幅上升85%至151.8亿元。 虽然银行余额可以弥补银行贷款等短期债务，但旭辉有超过900亿的应付账款和应付关联方款项，其中一年内到期的金额将在很大程度上决定资金压力。  

其次，公司融资成本同比增长64.8%至3.72亿元，成为损益表众多下滑指标中的“绿树成荫”  .  

三、公司连续七年打破中期分红的做法。 自2015年以来，公司每年都在中期分红，到2022年中期才会分红。事实上，中国基金报此前曾报道称，随着公司手头现金减少，其2021年度 股息下降了 75%。  

目前，从公开市场债务来看，旭辉持有12只美元债券，总额78.81亿美元（约合人民币546亿元），其中一年内到期的有2只， 总计4.15亿美元（约合人民币28.75亿元）。  

此外，旭辉控股集团和上海旭辉企业管理有限公司两个平台共有9只境内公司债券、证券公司资产管理计划等，共计 141亿元人民币。 其中一年到期的公司债为“20徐汇01”，债券余额为21.2亿元。 明年5月，投资者将面临回售的选择。 目前100元债券的面值为72元。  

截至9月6日，三大评级巨头给予旭辉的最新企业家族评级为：标准普尔“BB”，评级展望为负面； 穆迪“Ba3”，评级列入下调观察名单； 惠誉为“BB”，评级展望为负面。